房地产行业，迎来多项重磅政策！
今日（8月28日），中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知（下称《通知》），重点优化开发贷款和个人住房贷款两项核心制度。《通知》将与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
与此同时，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》），作为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件，《意见》着力改革完善房地产企业股票、债券、资本支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。
证监会表示，下一步将坚持发展与规范并重，充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，推动房地产行业高质量发展。
全方位优化房地产信贷规则
为更好满足房地产合理信贷需求，《通知》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。具体来看：
一是建立开发贷款主办银行制度。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配。预售项目贷款期限最长5年，现房销售项目贷款期限最长7年。
二是加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。个人住房贷款应通过受托支付方式发放。
三是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。
总体来看，《通知》立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。
《通知》还重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。
在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。
在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
《通知》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由央行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。
支持房企合理融资
《意见》总体要求是，改革房地产开发融资方式，充分发挥资本市场功能，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。优化资本市场各项融资业务的制度安排，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。做好房地产领域涉资本市场的准入监管、信息披露监管、资金监管工作，稳妥防范化解处置房地产相关风险，推进房地产高质量发展。
在支持房企合理融资方面，主要从五方面给予制度优化：
一是强化资本市场功能发挥，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。
二是发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产企业政策执行。
三是着力满足房企合理债券融资需求。支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。
四是助力盘活房企存量资产。鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS；拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。
五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。
优化监管，防范化解涉资本市场风险
《意见》优化房地产证券发行人的监管工作。在房地产开发企业发行证券的准入监管方面，突出“基于项目”融资特点。优化信息披露监管，重点关注执行合并报表、收入确认等会计准则情况。优化募集资金监管，督促房企按规定或约定用途使用募集资金。严防严打发行人欺诈发行、虚假信息披露等违法行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及中介机构证券违法违规行为的打击力度。
同时，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险。《意见》明确，加强房地产相关风险监测，落实“四早”要求，建立健全资本市场涉房地产领域风险预研预判工作机制。稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清。积极配合行业主管部门和地方政府工作，共同努力促进房地产市场平稳健康发展。
商业不动产REITs方兴未艾
稳慎推进商业不动产REITs发展，是此次《意见》的重点内容之一。
截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定示范作用和规模效应。
业内人士指出，商业不动产REITs有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好服务高质量发展大局；有利于支持构建房地产发展新模式，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统“开发商”向“资产管理者＋服务商”转型的内生动力。
“商业不动产REITs作为公开市场交易的标准化产品，其发行和交易价格均根植于底层资产运营现金流，能够为商业不动产领域提供公开透明的定价参照。”上述人士表示，这一举措丰富了资本市场产品供给，为投资者提供了共享商业发展成果的配置工具。
为确保商业不动产REITs稳起步稳拓围，监管部门坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，压实中介机构把关责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护，发挥好市场“看门人”作用。同时，压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。另外，做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件，切实维护市场良好秩序和平稳运行。
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